A venda de um imóvel que já está alugado pode gerar muitas dúvidas tanto para o proprietário quanto para o inquilino. Afinal, quais são os direitos e deveres de cada parte envolvida? O inquilino pode ser despejado? É possível vender o imóvel sem aviso prévio? O locatário tem prioridade na compra? Neste artigo, vamos esclarecer todos os pontos importantes sobre a venda de imóveis com inquilinos, com base na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e nas práticas mais comuns do mercado.
É possível vender um imóvel alugado?
Sim. O proprietário tem o direito de vender o imóvel mesmo que ele esteja alugado. A existência de um contrato de locação não impede a venda do bem. No entanto, esse processo deve respeitar regras legais para garantir os direitos do inquilino, evitando conflitos e problemas judiciais.
Direito de preferência do inquilino
Um dos pontos mais importantes ao vender um imóvel locado é o direito de preferência do inquilino. Segundo a Lei do Inquilinato (artigo 27), o locatário tem a prioridade na compra do imóvel, desde que a locação seja por prazo determinado e esteja formalizada por escrito.
Como funciona esse direito?
Antes de vender o imóvel a terceiros, o proprietário deve notificar o inquilino formalmente (por escrito) com uma proposta de venda, contendo todas as condições da transação: preço, forma de pagamento, existência de ônus, e prazo para resposta.
O inquilino tem o prazo de 30 dias para manifestar seu interesse em comprar o imóvel nas mesmas condições. Caso aceite, a venda deve ser feita preferencialmente a ele. Se não houver resposta no prazo, o proprietário fica livre para vender a terceiros.
E se o imóvel for vendido sem respeitar o direito de preferência?
Se o proprietário vender o imóvel a terceiros sem oferecer a preferência ao inquilino, o locatário poderá exercer o direito de “reivindicar” o imóvel, ou seja, entrar com uma ação judicial para adquirir o bem nas mesmas condições ofertadas ao comprador, desde que o faça em até 180 dias após o registro da venda.
Isso pode trazer complicações jurídicas para o novo proprietário e gerar insegurança no processo. Por isso, seguir o trâmite correto é fundamental.
O contrato de locação continua valendo após a venda?
Depende.
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Se o contrato estiver com prazo determinado e tiver sido registrado em cartório, ele continua válido mesmo após a venda. O novo dono assume o contrato com todas as suas cláusulas até o término.
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Se o contrato não estiver registrado em cartório, o novo proprietário pode optar por manter ou não o contrato vigente. Se optar por encerrar, deverá conceder prazo mínimo de 90 dias para desocupação, contados a partir da notificação.
Dica importante:
Se você é inquilino e tem um contrato por prazo determinado, vale a pena registrá-lo em cartório de imóveis. Isso garante maior segurança jurídica em caso de venda do imóvel.
O inquilino pode recusar visitas de interessados no imóvel?
O inquilino não pode impedir visitas de interessados, desde que seja respeitado o aviso prévio de pelo menos 24 horas e que as visitas ocorram em horários razoáveis. Esse direito do proprietário está previsto no artigo 27 da Lei do Inquilinato.
No entanto, é recomendável que proprietário e inquilino cheguem a um acordo amigável quanto aos dias e horários para evitar desconfortos.
O novo proprietário pode pedir a desocupação imediata do imóvel?
Não. Se o contrato estiver vigente e o inquilino estiver cumprindo com suas obrigações (pagamento em dia, conservação do imóvel etc.), o novo dono não pode solicitar a saída imediata, a menos que:
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O contrato seja verbal ou não registrado — nesse caso, poderá pedir a desocupação com 90 dias de aviso;
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A locação seja por prazo indeterminado — também com 30 ou 90 dias de aviso, dependendo das cláusulas contratuais.
Portanto, inquilinos com contratos bem formalizados e registrados têm maior proteção em situações de venda.
E se o inquilino quiser sair antes da venda ser concluída?
O inquilino pode sair antes da venda desde que cumpra as cláusulas de rescisão previstas no contrato. Em contratos com prazo determinado, pode haver multa proporcional pelo rompimento antecipado. Em contratos por prazo indeterminado, geralmente basta notificação com 30 dias de antecedência.
Vantagens e desvantagens de vender um imóvel alugado
Para o proprietário:
Vantagens:
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O imóvel pode ser mais atrativo para investidores, que já contarão com renda de aluguel garantida;
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Pode agilizar o processo de venda se o inquilino quiser comprar.
Desvantagens:
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Restrições na negociação, pois nem todos os compradores querem um imóvel já alugado;
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Obrigação de respeitar o direito de preferência do inquilino.
Para o inquilino:
Vantagens:
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Oportunidade de comprar o imóvel onde já mora, com prioridade;
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Pode continuar a locação se o novo proprietário mantiver o contrato.
Desvantagens:
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Insegurança quanto à continuidade da moradia;
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Possibilidade de ter que deixar o imóvel caso o contrato não esteja formalizado corretamente.
Dicas para quem deseja vender um imóvel alugado
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Avise o inquilino com antecedência. Uma comunicação clara e respeitosa evita conflitos.
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Formalize tudo por escrito. A proposta de venda e as notificações devem ser documentadas.
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Considere negociar com o inquilino. Muitas vezes, ele mesmo pode estar interessado em comprar.
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Prepare a documentação do imóvel. Contrato, registros e certidões precisam estar em dia.
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Converse com um corretor de imóveis ou advogado. Profissionais ajudam a conduzir o processo com mais segurança jurídica.
