Comprar um imóvel é um passo importante na vida de qualquer pessoa. Seja a casa própria dos sonhos ou um investimento, essa transação envolve diversas etapas legais e burocráticas que exigem atenção. Um dos pontos mais relevantes é a reunião dos documentos necessários, tanto do comprador quanto do vendedor, além da documentação do próprio imóvel.
Neste guia, você entenderá quais documentos são exigidos durante o processo de compra de um imóvel, por que eles são importantes e como garantir uma negociação segura.
1. Documentos do Comprador
Se você está comprando um imóvel, será necessário apresentar alguns documentos básicos para comprovar sua identidade e capacidade financeira.
a) Documentos Pessoais
-
RG e CPF: São essenciais para identificação do comprador. Em caso de compra conjunta (como um casal), os documentos de ambos são exigidos.
-
Certidão de Nascimento ou Casamento: Se for casado, será necessário apresentar a certidão de casamento atualizada. Se for solteiro, a certidão de nascimento.
b) Comprovante de Residência
-
Conta de luz, água ou telefone recente.
c) Comprovante de Renda
-
Assalariados: Os últimos três contracheques e a carteira de trabalho.
-
Autônomos: Declaração do Imposto de Renda ou extratos bancários dos últimos seis meses.
-
Empresários: Contrato social da empresa e pró-labore.
d) Declaração de Imposto de Renda
-
Principalmente em casos de financiamento, os bancos solicitam a declaração do último exercício.
e) Certidões Negativas (em caso de financiamento)
-
Alguns bancos pedem certidões negativas de débito junto à Receita Federal, INSS e outros órgãos.
2. Documentos do Vendedor
Assim como o comprador, o vendedor também precisa apresentar uma série de documentos para garantir a legalidade da transação.
a) Documentos Pessoais
-
RG, CPF e certidão de nascimento ou casamento (com averbação de divórcio, se for o caso).
b) Comprovação de Regularidade
É fundamental que o vendedor esteja livre de pendências judiciais ou dívidas que possam recair sobre o imóvel.
Os documentos a seguir são essenciais para isso:
-
Certidão de Distribuição de Ações Cíveis (estadual e federal)
-
Certidão de Execuções Fiscais
-
Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas
-
Certidão de Protestos de Títulos
-
Certidão Negativa de Débitos Municipais e Estaduais
Esses documentos garantem que não há ações judiciais em andamento que possam comprometer a venda ou gerar dívidas futuras ao comprador.
3. Documentos do Imóvel
A documentação do imóvel é talvez a parte mais crítica do processo de compra. A análise desses documentos evita golpes, dívidas ocultas e problemas jurídicos.
a) Matrícula Atualizada
É o documento mais importante. Emitida pelo cartório de registro de imóveis, a matrícula traz todo o histórico do bem, inclusive:
-
Proprietários anteriores
-
Hipotecas
-
Penhoras
-
Averbações de construção
-
Partilhas de herança
Esse documento deve estar atualizado (emitido nos últimos 30 dias).
b) Certidão de Ônus Reais
Também emitida pelo cartório de registro de imóveis, informa se o imóvel possui dívidas, hipotecas, penhoras ou qualquer tipo de ônus.
c) IPTU e Certidão de Quitação
O imposto predial e territorial urbano deve estar em dia. A certidão de quitação comprova que não há débitos junto à prefeitura.
d) Planta e Habite-se
-
Habite-se: É o documento emitido pela prefeitura atestando que o imóvel está pronto e pode ser habitado.
-
Planta Aprovada: Deve estar de acordo com a construção atual. Caso tenha ocorrido reformas ou ampliações sem aprovação, pode haver problemas futuros.
e) Declaração de Quitação do Condomínio
Em imóveis em condomínios (apartamentos, casas em condomínio fechado), é preciso apresentar a declaração do síndico de que o imóvel está com todas as taxas em dia.
f) Contrato de Compra e Venda
Se o imóvel já foi adquirido anteriormente por meio de financiamento ou parcelamento, é necessário apresentar o contrato anterior quitado.
4. Documentos em Caso de Imóvel Financiado
Se o imóvel será financiado, o banco também entrará na transação e exigirá uma série de documentos adicionais, tanto do comprador quanto do imóvel.
-
Avaliação do Imóvel: A instituição financeira geralmente envia um engenheiro para avaliar o imóvel.
-
Certidões do Cartório e Prefeitura: Para verificar a regularidade jurídica e fiscal do imóvel.
-
Contrato de Financiamento: Após a aprovação do crédito, será redigido e assinado no cartório.
5. Imóvel em Nome de Pessoa Jurídica ou Herança
a) Pessoa Jurídica
-
Contrato social da empresa
-
CNPJ
-
Certidões negativas da empresa
b) Inventário
Se o imóvel estiver em nome de um falecido:
-
É preciso apresentar o inventário judicial ou extrajudicial com a partilha homologada.
-
Se o processo ainda estiver em andamento, a venda só poderá ocorrer com autorização judicial.
6. Outros Cuidados Importantes
Além de reunir os documentos, é essencial:
-
Consultar um advogado especializado em direito imobiliário
-
Verificar se o corretor ou imobiliária tem CRECI ativo
-
Evitar negócios “de boca” ou com documentos incompletos
