A compra de um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes da vida de uma pessoa. Por isso, é comum que os compradores concentrem seus esforços em pesquisar o valor da propriedade, a localização, a segurança do bairro, as condições do financiamento e até mesmo os preços praticados no mercado. No entanto, muitos se esquecem de algo essencial: os custos extras envolvidos nessa transação.
Ignorar esses custos pode levar a surpresas desagradáveis e comprometer o orçamento familiar. Afinal, o valor do imóvel é apenas uma parte do que será desembolsado até que você, de fato, esteja com a chave na mão e possa morar ou investir no imóvel. A seguir, listamos e explicamos os principais custos ocultos ou menos óbvios que você deve considerar ao comprar um imóvel.
1. Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
O ITBI é um tributo municipal obrigatório para a transferência da propriedade de um imóvel. O valor varia de cidade para cidade, mas, em geral, corresponde a 2% a 3% do valor do imóvel.
Por exemplo, se você está adquirindo um imóvel de R$ 400.000, o ITBI pode custar entre R$ 8.000 e R$ 12.000. Esse valor geralmente precisa ser pago à vista antes da lavratura da escritura pública.
2. Escritura e registro do imóvel
Após o pagamento do ITBI, será necessário providenciar a escritura pública (caso o imóvel não esteja financiado) e o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. Esses serviços também envolvem custos consideráveis.
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Escritura pública: O valor varia conforme o estado e o valor do imóvel. Pode custar alguns milhares de reais.
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Registro do imóvel: Também é um custo cobrado pelos cartórios e segue uma tabela específica, podendo chegar a até 1% do valor da propriedade.
No total, somando escritura e registro, você pode gastar algo em torno de 3% a 4% do valor do imóvel, dependendo da localidade.
3. Taxas bancárias e administrativas do financiamento
Se você vai financiar o imóvel, saiba que há taxas bancárias adicionais:
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Taxa de avaliação do imóvel: cobrada pelo banco para avaliar o valor real do imóvel. Pode custar entre R$ 1.000 e R$ 3.000.
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Tarifa de abertura de crédito (TAC): em alguns casos, o banco ainda cobra para processar e liberar o crédito.
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Seguros obrigatórios: o financiamento imobiliário inclui dois seguros obrigatórios: o MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel), embutidos nas parcelas do financiamento.
Esses encargos podem impactar significativamente o valor final das parcelas e, por consequência, o custo total da compra.
4. Despesas com mudança
Poucos lembram disso até o momento da mudança. O custo com transporte, embalagem, mão de obra, desmontagem e montagem de móveis pode ultrapassar R$ 2.000 em mudanças urbanas simples. Se você estiver mudando para outra cidade ou estado, o valor pode ser bem mais alto.
5. Reformas e adaptações
Mesmo imóveis novos podem exigir algum investimento inicial: instalação de armários, luminárias, box nos banheiros, pintura, pisos, entre outros. Já imóveis usados podem precisar de reparos maiores, como troca de fiação, encanamento, impermeabilização ou até reforma estrutural.
Esses ajustes iniciais, dependendo do imóvel, podem consumir de R$ 5.000 a R$ 50.000 ou mais.
6. Móveis e eletrodomésticos
Você vai precisar mobiliar o novo lar. Mesmo que tenha alguns móveis, a mudança para um novo espaço quase sempre exige novos itens para se adequar ao layout. Isso inclui cama, sofá, armários planejados, geladeira, fogão, máquina de lavar, ar-condicionado, etc.
O custo pode variar muito, mas é comum que compradores gastem entre R$ 10.000 e R$ 50.000 em mobiliário e eletrodomésticos logo nos primeiros meses.
7. Condomínio e taxas mensais
Ao comprar um apartamento ou casa em condomínio fechado, é essencial considerar o valor da taxa condominial. Imóveis com áreas de lazer completas, portaria 24h e serviços agregados podem ter taxas mensais elevadas.
Além disso, alguns empreendimentos novos cobram taxas extras temporárias, como a taxa de implantação (para mobiliar áreas comuns), ou fundo de reserva.
8. IPTU e outras taxas municipais
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é uma cobrança anual feita pela prefeitura. Ele é proporcional ao valor venal do imóvel e pode variar de algumas centenas a milhares de reais por ano. Vale lembrar que a cobrança pode começar mesmo que o imóvel ainda não esteja sendo habitado, especialmente se o comprador já tiver feito a escritura e registro.
9. Custos jurídicos ou assessoria especializada
Se você optar por contratar um advogado ou consultoria para acompanhar a negociação e garantir a segurança jurídica do processo, também terá esse custo. Embora não seja obrigatório, é altamente recomendável, principalmente em compras de imóveis usados ou negociações diretas com o vendedor.
10. Corretores e comissões
Na maioria das vezes, a comissão do corretor já está incluída no valor anunciado do imóvel. No entanto, em negociações particulares, pode haver um acordo à parte. A comissão costuma variar entre 5% e 6% do valor do imóvel.
